Sfratto per morosità: le difficoltà per i proprietari e i rischi della lunga procedura legale

L’articolo di oggi è dedicato ad una procedura con cui sicuramente molte lettrici e lettori hanno avuto a che fare: lo sfratto per morosità di un immobile adibito ad uso abitazione (per gli immobili commerciali le regole sono differenti).

Cosa accade quando un inquilino non paga il canone di locazione e, molto spesso, anche le spese condominiali? Quale rimedio si deve utilizzare per rientrare in possesso del proprio immobile?

La risposta è semplice, il procedimento di sfratto per morosità previsto e regolato dall’art. 658 c.p.c. e ss. Quando la morosità dell’inquilino persiste da almeno venti giorni, il proprietario, dopo aver richiesto il pagamento con una lettera di messa in mora, con l’assistenza di un legale, può presentare al Tribunale nella cui circoscrizione si trova il suo immobile, un’intimazione di sfratto per morosità e può anche richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per cercare di ottenere il pagamento del debito maturato. L’intimazione deve essere notificata presso la residenza dell’inquilino che, nella gran parte dei casi, coincide con il luogo in cui si trova l’immobile locato (il contratto di locazione solitamente prevede espressamente che tutte le notifiche all’inquilino vengano fatte presso l’immobile locato). Il giorno fissato per l’udienza, se l’inquilino non campare o se comparendo non si oppone, lo sfratto viene convalidato ed il giudice fissa la data del rilascio dell’immobile. Il conduttore, però, può chiedere che il giudice conceda un termine di grazia, della durata massima di tre mesi, entro la fine del quale dovranno essere pagati i canoni scaduti, quelli nel frattempo maturati, oltre alle spese condominiali ed alle spese legali del procedimento di sfratto, fissando una successiva udienza per verificare l’effettivo pagamento. Se l’inquilino ha pagato tutto, il procedimento si chiude, se non ha pagato, in tutto o in parte, lo sfratto viene convalidato. L’inquilino, però, alla prima udienza, può anche opporsi allo sfratto e cercare di dimostrare che il mancato pagamento è giustificato (esempio pratico: l’inquilino ha anticipato delle spese per interventi che avrebbe dovuto sostenere il proprietario). Ma è una volta che si è ottenuta la convalida dello sfratto che iniziano le vere difficoltà! L’intimante-proprietario notifica all’inquilino la convalida dello sfratto ed il precetto intimando il rilascio dell’immobile libero da persone e cose entro 10 giorni dalla data che il Tribunale ha fissato. Se, come spesso avviene, entro questo termine l’immobile non è stato rilasciato si passa alla fase esecutiva della procedura. L’avvocato chiede agli Ufficiali Giudiziari di procedere con lo sloggio e questi ultimi notificano all’inquilino l’avviso di sloggio indicando la data in cui si recheranno presso l’immobile. La prima volta, però, lo sfratto non viene mai eseguito, tanto più se in casa ci sono minori o soggetti fragili e l’Ufficiale Giudiziario rinvia ad altra data. Se nel frattempo la casa non è stata liberata, nella gran parte dei casi, viene concesso un ulteriore rinvio per procedere, poi, con lo sfratto anche con l’assistenza del fabbro e della forza pubblica, se necessario. Quindi, in vista della data fissata dall’Ufficiale Giudiziario, il proprietario, ovviamente con l’aiuto del legale, si deve organizzare, trovando un fabbro, avvertendo le forse di polizia ma in casi particolari, ci sono altri adempimenti da compiere. Se in casa è presente un animale domestico, un gatto, un cane, allora occorre chiedere la presenza di un professionista che si possa occupare di lui. Questo professionista viene individuato sulla base di un elenco tenuto dagli Ufficiali Giudiziari. Se in casa, abita un soggetto fragile, ad esempio un anziano o un portatore di disabilità, occorre interessare della questione gli assistenti sociali del Comune.

Solo se tutte queste cose sono state fatte, allora il proprietario potrà rientrare in possesso dell’immobile e far immediatamente sostituire le serrature dal proprio fabbro di fiducia. Inutile dire, che è il proprietario che deve anticipare tutte le spese connesse con lo sfratto, senza nessuna certezza che questi denari possano essere effettivamente recuperati. Come avrete potuto comprendere, la lunghezza e la complessità della procedura di sfratto, inducono molti proprietari a tenere gli immobili sfitti, aggravando in questo modo il problema “casa”. Da moltissimi anni si parla di una riforma della procedura di sfratto per morosità ma, alle parole, nulla di concreto è seguito. Il consiglio, banale ma complicato allo stesso tempo, è quello di scegliere bene l’inquilino, facendosi anche aiutare da chi, come un legale, può consultare le banchi dati per rilevare eventuali criticità.