Occupazione arbitraria di immobile: il nuovo Decreto Sicurezza a tutela del diritto di proprietà privata

Il Decreto Sicurezza è legge. Nel corso della giornata del 4 giugno 2025, il Senato, con 109 voti favorevoli, 69 contrari e un astenuto, ha approvato il provvedimento urgente che, con 39 articoli, interviene spaziando trasversalmente dalla sicurezza pubblica, all’ambito penitenziario, sino alla tutela del diritto di proprietà privata.

Il testo che la Presidente del Consiglio, Giorgia Meloni, definisce come “un passo decisivo per rafforzare la tutela dei cittadini”, introduce, infatti, 14 nuovi reati e 9 aggravanti.

Tra questi, riteniamo interessante soffermarci, in particolare, sul nuovo delitto di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, oggi previsto e punito ai sensi dell’art. 634-bis del nostro codice penale e finalizzato a contrastare il fenomeno delle occupazioni abusive.

Tornare nella propria abitazione e scoprire che questa è stata occupata illegittimamente da terzi ignoti rappresenta senza ombra di dubbio un’immagine allarmante.

Il nuovo Decreto Sicurezza, proprio al fine di tutelare i cittadini da una situazione spiacevole come quella appena descritta o dal rischio che essa si verifichi, prevede per il soggetto giudicato responsabile penalmente, l’applicazione della pena, piuttosto severa, della reclusione da un minimo di 2 a un massimo di 7 anni. 

Dal punto di vista materiale, le condotte punite si rinvengono sì nell’azione di occupazione indebita, ma non solo. Il codice penale prevede, al medesimo articolo, altresì la punizione di coloro che detengono l’immobile senza titolo, lo cedono indebitamente a terzi (si pensi ad esempio al c.d. subaffitto illecito) ovvero impediscono all’avente diritto di rientrarne nel possesso. Ciò deve avvenire attraverso specifiche modalità; in particolare l’azione dev’essere realizzata, alternativamente, ovvero cumulativamente, mediante violenza, minaccia, artifizi o raggiri.

In ordine, invece, alla procedibilità, il delitto in esame è punibile a querela della persona offesa. Tuttavia, è stata introdotta la procedibilità d’ufficio quando il fatto viene realizzato ai danni di persona incapace, per età o infermità, ovvero quando il bene immobile oggetto di reato è pubblico o destinato al pubblico.

Il diritto di proprietà privata viene garantito anche nei casi più delicati, ove ad esempio le occupazioni abusive riguardino l’unica abitazione propria della persona offesa. Vediamo, nel dettaglio, quali sono gli strumenti di tutela ad oggi applicabili, anche sin dalla fase delle indagini preliminari. 

Per favorire l’interesse del proprietario a rientrare nel possesso della propria abitazione, il legislatore ha innanzitutto previsto la non punibilità dell’occupante abusivo che collabori all’accertamento dei fatti e ottemperi volontariamente e immediatamente all’ordine di rilascio dell’immobile. L’obiettivo, in questo caso, è quello di favorire una soluzione stragiudiziale della vicenda, disincentivando il ricorso alla forza pubblica.

All’interno del codice di procedura penale viene inoltre introdotto uno strumento volto ad una maggiore rapidità d’intervento da parte delle autorità. In caso di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, infatti, le Forze dell’Ordine possono intervenire in tempi più celeri e già in fase di indagini preliminari, ossia in un momento temporale antecedente all’apertura del processo penale vero e proprio. 

In particolare, il nuovo art. 321-bis del codice di procedura penale stabilisce come, in caso di querela per occupazione abusiva, il Giudice, dietro richiesta del Pubblico Ministero, possa, mediante decreto motivato, ordinare lo sgombero dell’immobile anche nella fase, come detto, preliminare dell’azione penale, così riducendo sin da subito l’impatto negativo generato dalla delicata situazione nella quale i legittimi proprietari si trovano.

Nel caso in cui, però, l’immobile occupato rappresenti l’unica abitazione effettiva del denunciante, la procedura di rilascio coattivo può essere esperita direttamente e immediatamente dagli ufficiali di Polizia Giudiziaria.

Questi ultimi, di norma soggetti appartenenti a specifiche Forze di Polizia, una volta ricevuta la denuncia di occupazione abusiva, nonché a seguito dei primi accertamenti finalizzati a verificare la sussistenza dell’arbitrarietà dell’occupazione, si recano direttamente in loco e ordinano all’occupante il rilascio immediato dell’immobile, reintegrando il denunciante nel possesso.

Ove l’esecuzione spontanea non avvenga, ad esempio a causa di resistenza o rifiuto dell’occupante, la P.G. procede coattivamente, verbalizzando l’attività e trasmettendo il verbale, entro 48 ore, al Pubblico Ministero competente territorialmente, affinché quest’ultimo ne richieda la convalida al Giudice entro le successive 48 ore.

Precisiamo che l’inosservanza dei termini di trasmissione del verbale o l’emissione del decreto di convalida oltre il termine di 10 giorni dall’intervento, determinano la perdita di efficacia del provvedimento medesimo.

Un margine d'intervento autonomo per allontanare un occupante abusivo esiste, ma è molto limitato. 

La legge ammette, infatti, la c.d. auto-reintegrazione nel possesso, possibile solo in immediata flagranza dello spoglio. 

Ciò significa che, se il proprietario sorprende l'intruso a breve distanza di tempo dall'occupazione - anche se non colto nell'atto materiale della forzatura – può agire direttamente per ripristinare il proprio possesso, senza incorrere in sanzioni per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall'art. 392 del c.p.

La via penalistica per tutelarsi da occupazioni abusive di immobili non è, però, l’unica. Per ottenere un risultato più rapido, è possibile ricorrere altresì a strumenti civilistici. 

Il titolare, il possessore o il detentore dell’immobile, ad esempio, può scegliere, entro un anno dalla scoperta dello spoglio, di promuovere un'azione, relativamente celere, di reintegrazione ai sensi dell'art. 1168 del c.c., chiedendo al Giudice, previa verifica da parte di quest’ultimo della sussistenza del possesso (o della detenzione), l’emissione di un provvedimento, appunto, di reintegrazione nel possesso. 

In caso di successivo mancato rilascio spontaneo dell'immobile, da parte dell'occupante, sarà necessario l'intervento dell'ufficiale giudiziario, talvolta coadiuvato dalla forza pubblica. In quest’ultimo caso, l'attuazione concreta del provvedimento potrebbe subire rallentamenti significativi.

Precisiamo, al fine di non generare confusione, che tali strumenti giuridici non possono essere impiegati in caso di morosità incolpevole o finita locazione, essendo, per le predette circostanze, di norma previsto lo strumento giuridico della procedura di sfratto. 

In conclusione, il Decreto Sicurezza rappresenta senz’altro, come affermato da Luciano Schifone, Presidente dell’associazione a tutela della proprietà immobiliare Federproprietà di Napoli, “una vittoria di civiltà per i legittimi proprietari, troppo spesso ignorati o lasciati soli di fronte a situazioni insostenibili”.

In ogni caso, pur essendo gli strumenti giuridici offerti maggiori rispetto al passato, è di fondamentale importanza che chiunque si trovi in una situazione di occupazione abusiva della propria abitazione agisca con tempestività e consapevolezza, rivolgendosi immediatamente ad un avvocato specializzato.

Ciò consentirebbe di denunciare e querelare l’accaduto immediatamente, ricevere informazioni adeguate al caso di specie nonché ottenere un’assistenza qualificata, penalistica o civilistica, durante l’intero iter procedimentale. Grazie ad un intervento tempestivo e professionale è possibile infatti tutelare efficacemente gli interessi e i diritti di ciascuno, minimizzando ulteriori danni o complicazioni.

Studio Legale Notaro e Associati

Avv. Eleonora Coppola

Avv. Simona Maria Magni