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Doveri e poteri dell’amministratore in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali

Doveri e poteri dell’amministratore in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali
Idee & Consigli 11 Aprile 2022 ore 10:38

La questione relativa al (mancato) pagamento degli oneri condominiali è divenuta sempre più attuale.

Negli ultimi anni, complice anche la grave crisi generata dalla pandemia, si è infatti verificato un notevole incremento dei casi di morosità condominiale, che hanno inevitabilmente comportato maggiori attenzioni e responsabilità da parte degli amministratori di condominio.

È bene, dunque, sapere come comportarsi nel caso in cui ci si trovasse ad affrontare una situazione di morosità e, soprattutto, conoscere quali strumenti il nostro ordinamento offre a tutela del Condominio.

Giova, innanzitutto, ricordare la natura delle spese condominiali.

L’art. 1123 c.c. prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Anche i Tribunali di merito, nel decidere questioni legate alla ripartizione e riscossione degli oneri condominiali, ricordano che “ogni condomino è obbligato a contribuire alle spese sostenute per la manutenzione e la gestione della cosa comune, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea: in sostanza, l'obbligazione dell'intero condominio grava pro parte sui singoli condomini e non in solido per l'intero sugli stessi” (sul punto, una recente pronuncia del Tribunale di Pavia, Sent. n. 414 del 26/03/2021).

Il pagamento delle spese condominiali rientra tra le obbligazioni propter rem, ossia quelle obbligazioni che “seguono” la res (quindi la “cosa”, che - nel caso di specie - è l’immobile) ed il titolare del relativo diritto di proprietà: tenuto al pagamento delle spese condominiali, pertanto, sarà unicamente colui che vanta un diritto di proprietà sulla cosa.

Ne deriva che il Condominio – per tramite dell’amministratore – potrà far valere le ragioni creditorie relativamente agli oneri condominiali solamente nei confronti di un condomino e non anche nei confronti di un conduttore o in generale di chi occupa un dato immobile senza esserne il proprietario.

Il debitore sarà, dunque, sempre e soltanto il proprietario, anche nel caso in cui il proprietario viva altrove e l’immobile in questione sia occupato (ad esempio perché concesso in locazione) da soggetti terzi: in tal caso, infatti, sebbene sia il conduttore (quindi l’inquilino) a non pagare le spese che magari per contratto e/o per legge sarebbero invece poste a suo carico, ne risponderà comunque il proprietario.

L’amministratore, infatti, potrà agire solamente nei confronti del locatore (ossia il proprietario, appunto), il quale eventualmente si rivarrà sul conduttore solamente dopo aver corrisposto al Condominio gli importi dovuti.

Sulla questione legata alla riscossione, direi che sono tre gli articoli di estrema rilevanza: l’art. 1130 n. 3 c.c., che dispone che rientra nelle attribuzioni dell’amministratore la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; l’art. 1129 comma 9 c.c., che impone all'amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; l’art. 63 disp. att. c.c., il quale prevede che, al fine di riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato, l'amministratore può - senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea - ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Pertanto, l’amministratore non solo è tenuto a riscuotere le spese condominiali, ma - in caso di morosità - è addirittura obbligato ex lege ad attivarsi al fine di recuperare quanto prima il credito vantato dal Condominio.

La previsione di un registro di anagrafe condominiale è, oltre ad una tassativa previsione normativa ex art. 1130 n. 6 c.c., una buona regola per agevolare l’individuazione dei vari proprietari nel caso di morosità e velocizzare quindi le procedure di recupero.

L’anagrafe condominiale rappresenta una rubrica, la cui compilazione è affidata alla collaborazione volontaria di tutti i condomini, ma non sostituisce le risultanze e gli effetti dei pubblici registri, né esime l’amministratore da una verifica degli stessi prima di avviare l’azione giudiziale.

Il precitato articolo, infatti, impone all’amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio ed i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

I condomini dovrebbero – in ragione dei doveri di collaborazione - comunicare in forma scritta all’amministratore qualsiasi variazione dei precitati dati entro sessanta giorni; tuttavia, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore è tenuto a richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe e - in caso di omessa o incompleta risposta dopo trenta giorni - l'amministratore dovrà necessariamente acquisire le informazioni, addebitandone il costo ai responsabili.

Una volta accertata la morosità ed individuato il responsabile, l’amministratore sarà tenuto a rivolgersi ad un legale, il quale – in prima battuta – invierà al condomino una diffida a mezzo raccomandata affinché adempia; se la predetta lettera di messa in mora non dovesse sortire i risultati sperati, si procederà con un ricorso per decreto ingiuntivo volto ad ottenere un’ingiunzione di pagamento da parte del Giudice.

Tale procedimento è caratterizzato dalla celerità e semplicità, svolgendosi in assenza del debitore, il quale ne verrà a conoscenza solamente dopo che il Giudice avrà già emesso il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei suoi confronti, che sarà cura del Condominio notificargli.

Per il Condominio, dunque, il predetto procedimento (cosiddetto monitorio) è il più veloce onde recuperare il credito vantato, consentendo al Condominio di ottenere un titolo esecutivo in tempi relativamente ristretti e poter quindi aggredire nell’immediatezza il patrimonio del debitore.

Per poter ottenere un decreto ingiuntivo, l’amministratore dovrà unicamente fornire al Giudice il bilancio consuntivo e/o preventivo, il relativo riparto delle spese nonché il verbale della delibera assembleare che ha approvato i predetti documenti.

Quanto all’importanza probatoria dei suddetti documenti, anche la Corte di Cassazione ha avuto modo di ribadire di recente che “in tema di riscossione di contributi condominiali, la delibera di assemblea costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito e legittima, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo eventualmente proponga contro tale decreto, e il cui ambito (ndr, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo) è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere” (Cassazione civile, Sent. n. 17863 del 27/08/2020): in altre parole, il condomino moroso non riuscirà a sottrarsi dall’ingiunzione di pagamento nel caso in cui vi sia una regolare ed efficace delibera assembleare.

Come facilmente intuibile, la materia condominiale è molto tecnica ed a tratti persino complessa. 

Tuttavia, il nostro ordinamento offre semplici e validi strumenti per fronteggiare la morosità condominiale: vale, dunque la pena agire quanto prima - rivolgendosi ad uno studio legale specializzato in materia – al fine di azionare la procedura monitoria ed evitare così – da un lato –ulteriori pregiudizi per il Condominio e – dall’altro – l’incorrere in eventuali azioni di responsabilità per l’amministratore.

Avv. Martina Villa
Studio Legale Notaro e Associati

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