Non è così inusuale al giorno d’oggi essere comproprietari, spesso in qualità di eredi, di uno (o anche più immobili) e decidere di attivare – così come, specularmente, subire – un procedimento di divisione. Il procedimento di scioglimento della comunione può presentare delle criticità operative, in quanto si tratta di giungere alla divisione, alternativamente:
- in natura, quindi con l’attribuzione in concreto ad ognuno dei contitolari di una porzione fisica del bene (o di un singolo bene in caso di più immobili in comproprietà), che sia corrispondente alla quota di diritto esclusivo vantata da ciascun comproprietario;
- oppure, ove la divisione materiale in natura non sia praticabile, individuare una diversa modalità con cui dare concretamente seguito allo scioglimento della comunione. Per esempio, disponendo l’attribuzione dell’intero bene ad uno dei soggetti comproprietari dietro il pagamento di un importo pari al valore della quota (che non è stata soddisfatta con l’assegnazione diretta del bene) o, invece, disponendo la vendita del bene all’asta e la distribuzione dell’importo ricevuto a titolo di prezzo in ragione della quota di ciascun comproprietario.
Ma quando un bene può essere definito come non comodamente divisibile?
La nozione di comoda divisibilità viene ricostruita attraverso il parametro di cui all’art. 720 c.c., in materia di divisione ereditaria, applicabile anche allo scioglimento delle comunioni ordinarie per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1116 c.c.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l’art. 718 c.c. – in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c. – trova deroga, ai sensi dell’art. 720 c.c., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili.
Tale ipotesi, secondo l’ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, ricorre allorché sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l’aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero (cfr. Cassazione n. 21612/2021; si veda anche n. 27040/2024).
In altri termini, dunque, la verifica della “non comoda divisibilità” impone al giudice di merito di far ricorso a due aspetti complementari. Uno strutturale che sussiste allorché la divisione richieda accorgimenti e operazioni divisionali troppo costosi o complessi o l’imposizione di pesi, limiti e servitù per il godimento delle singole porzioni ereditarie.
In questo senso, è stata riconosciuta la non comoda divisibilità di un immobile che presenta “un unico accesso ed un solo bagno e soli due fronti di affaccio verso l’esterno” in quanto “per ottenere la divisione in due unità immobiliari è necessaria una serie sistematica di opere con interventi di demolizione e ricostruzione; la creazione di due ingressi separati richiederebbe la realizzazione di un disimpegno comune con sottrazione di superficie utile alle singole unità immobiliari costituende; si dovrebbe inoltre realizzare nuovi divisori interni e rivedere il layout complessivo oltre il rifacimento di tutti gli impianti. I due alloggi se realizzati di equivalente consistenza sarebbero entrambi mono-affaccio, l’uno a nord-est e l’altro a sud-ovest” (Trib. Milano, 22 gennaio 2020, n. 571).
L’altro aspetto è quello funzionale che invece ricorre nel caso in cui la divisione provocherebbe un pregiudizio più o meno sensibile al valore economico delle quote rispetto all’intero ovvero una più o meno grave deviazione dalla normale utilizzazione del complesso (cfr. anche Cass., Sez. 2, 9/10/1971, n. 2813).
Sono invece irrilevanti le caratteristiche soggettive dell’immobile, quali l’attuale destinazione del bene impressa dalle parti o la conflittualità esistente tra le stesse, che possono, invece, rilevare nella sola fase successiva dell’attribuzione delle porzioni in luogo del sorteggio in caso di quote uguali (cfr. Cassazione n. 25244/2025).
Volendo riassumere tali criteri per punti e casistiche, il bene può, dunque, considerarsi indivisibile quando il suo frazionamento in tante parti quanti sono i condividenti risulti «non comodo» per il risultato o per i mezzi richiesti, ossia quando:
- la divisione, sebbene realizzabile materialmente, attribuisca ai partecipanti porzioni inidonee ad assolvere la funzione economica dell’intero, determinando con il frazionamento un notevole deprezzamento del valore intrinseco originario in relazione alla destinazione dell’immobile;
- le varie frazioni ricavabili risultino gravate da pesi, servitù o limitazioni eccessive;
- la divisione richieda spese rilevanti o accorgimenti troppo costosi o complessi (Cass., Sez. 2, 25/8/2020, n. 17717; Cass., Sez. 2, 18/10/2024, n. 27040; Cass. n. 25888/2016; n. 14577/2012; n. 3635/2007; n. 22833/2006; n. 423/1987; Cass., Sez. 2, 16/2/1973, n. 488);
- la divisione, ancorché possibile, dia luogo alla determinazione di conguagli in misura elevata (Cass., Sez. 2, 4/10/2023, n. 27984).
Bisogna altresì considerare che nelle ipotesi in cui la divisione in natura risulti effettivamente non comoda, l’attribuzione dell’intero bene ad uno dei comproprietari (e il conseguente riconoscimento di adeguati conguagli in favore degli altri) rappresenta – a detta del Legislatore – la soluzione da preferire, in quanto, presumibilmente, capace di preservare la titolarità del bene in capo a chi già ne deteneva una quota.
A supporto di quanto sopra affermato, si consideri quanto statuito in tema sempre dalla Corte di Cassazione, secondo cui la vendita all’asta degli immobili non divisibili è rimedio residuale, cui ricorrere quando nessuno dei condividenti possa o voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell’intero con i conseguenti addebiti. Si è al riguardo precisato che detta domanda, ove proposta da uno soltanto dei condividenti, vale di per sé ad impedire che sia disposta la vendita.
La giurisprudenza ritiene, inoltre, che ove gli immobili non siano comodamente divisibili essi devono essere preferibilmente compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore.
Alla luce di quanto sinora osservato, si ricava che la vendita del bene rappresenta una scelta residuale, una extrema ratio, che può essere adottata solo in mancanza di una specifica istanza di attribuzione del bene da parte di uno dei comproprietari.
I principi sopra delineati sono stati diffusamente riaffermati dal Tribunale di Lecco con la sentenza n. 602/2025, emessa a definizione del giudizio di divisione immobiliare promosso dal presente Studio.
La domanda di assegnazione, formulata nell’interesse della cliente, è stata integralmente accolta, venendo così respinta la domanda di divisione in natura proposta dall’altro contitolare.
Il giudice si è basato sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio esperita in corso di giudizio, sulla scorta della quale ha preliminarmente accertato la non comoda divisibilità dell’immobile.
In particolare, tale conclusione si è fondata sulla circostanza che un’eventuale divisione, seppur materialmente realizzabile in natura, finirebbe per: snaturare la villa nelle caratteristiche tipologiche in cui si trova; comportare un generale deprezzamento del valore dell’intero compendio dovuto in parte alla creazione di zone ed aree promiscue/comuni di scarso utilizzo e di scarsa appetibilità e in parte al mutamento della morfologia del compendio da villa storica padronale, con relative pertinenze, a piccolo residence/condominio con unità ad appartamenti con stato di manutenzione appena sufficiente; implicare ingenti costi per le opere necessarie ai fini della creazione di più lotti, peraltro non omogenei, con conseguente disparità dei valori dei vari lotti.
Il Tribunale ha quindi disposto l’assegnazione del bene a favore della cliente, con piena soddisfazione della medesima, ed ha quantificato il conguaglio in denaro dovuto dall’assegnataria, a titolo di addebito dell’eccedenza rispetto alla propria quota, per l’attribuzione dell’intero compendio immobiliare.
Lo Studio legale Notaro e Associati si avvale della collaborazione di un’ampia rete di professionisti, tra i quali spiccano tecnici ai quali rivolgersi per una verifica preliminare sulla comoda o non comoda divisibilità degli immobili, che per quanto sopra evidenziato risulta funzionale ai fini della determinazione delle modalità dello scioglimento della comunione e, conseguentemente, della miglior tutela dei diritti dei propri assistiti.
Per questo è sempre bene affidarsi ad un avvocato esperto in materia per approfondire ed esaminare tutti gli aspetti legali sottesi, che per quanto apparentemente ordinari, implicano delle valutazioni e dei risvolti complessi.
Avv. Rossella Rebecca Jorio
Studio Legale Notaro e Associati