Che cosa sono la conformità urbanistica e quella catastale?

Che cosa sono la conformità urbanistica e quella catastale? A che cosa servono? Si tratta di domande in cui chi sta vendendo o acquistando un’abitazione potrebbe imbattersi con molta facilità. E lo stesso vale per chi si è messo in testa di ristrutturare la propria abitazione, magari provando a sfruttare gli incentivi fiscali attualmente in essere. Abbiamo cercato di fare chiarezza rivolgendoci all’Ing. Matteo Vanoncini dello studio IngMV di Brivio.

Che cosa sono la conformità urbanistica e quella catastale?

Per conformità urbanistica dell’immobile si intende la perfetta corrispondenza tra quanto riportato nei disegni e nelle relazioni delle pratiche edilizie autorizzative con lo stato di fatto. Veniamo poi alla conformità catastale: con questa si certifica che lo stato di fatto dell’immobile sia esattamente uguale alla piantina depositata al catasto fabbricati. Continua Vanoncini: “Oggi appare chiaro un aspetto cruciale: quella legata alla conformità è una questione tecnica troppo spesso sottovalutata che può portare anche alla perdita del valore dell’immobile. E in caso di regolarizzazione, quando è possibile, al pagamento di sanzioni amministrative”. Il tema della conformità è salito alla ribalta da diversi anni, ma è soltanto con l’avvento del Superbonus nella seconda metà del 2020 che questa criticità è “esplosa”, diventando di interesse pubblico e non più soltanto una questione da risolvere negli studi notarili.

In caso di passaggio di proprietà

Partiamo con una prima situazione: “In caso di un passaggio di proprietà - ha proseguito Vanoncini - è il venditore a dichiarare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, affermando che sia tutto in ordine. Però non sempre le analisi sono realmente effettuate, perché chi sta vendendo generalmente non ha le capacità tecniche per realizzare tale verifica. Si potrebbe quindi andare incontro a spiacevoli sorprese. Altra situazione classica è quella degli immobili con difformità che spesso vengono “ereditate” dai precedenti proprietari, anche a causa di atti precedenti non precisi. Il tema è rilevante, ma pochi sono a conoscenza che, in caso di preliminare di vendita, il venditore potrebbe essere sottoposto a pesanti penali se l’operazione dovesse naufragare proprio a causa della non conformità dell’immobile.

Il ruolo del Superbonus

A tal proposito è intervenuto l'Ing. Dario Arosio, coordinatore dello studio di Brivio: “La conformità urbanistica dell’immobile è un requisito indispensabile per la fruizione di ogni bonus fiscale. Non è possibile portare in detrazione opere compiute su manufatti abusivi che, proprio per la loro natura, non dovrebbero esistere. Inoltre dobbiamo ricordare che il catasto non ha valenza urbanistica, svolge più che altro una funzione fiscale. Serve fare molta attenzione, perché i tecnici di una volta spesso erano poco precisi, prevalentemente perché sprovvisti degli attuali mezzi per il rilievo e la stesura dei progetti. Di certo anche oggi è facile commettere errori, specialmente nel caso di interventi che riguardano grandi complessi”.