Terrazzo condominiale o di proprietà esclusiva: i criteri per la distinzione

Nelle assemblee tra condomini possono insorgere contrasti sulla natura condominiale oppure privata del terrazzo posto all’ultimo piano dell’edificio.

Per risolvere tali conflitti è necessario inquadrare correttamente quando tale bene costituisce uno spazio comune, che appartiene, cioè, a tutti i condomini ai quali viene quindi garantito l’uso paritetico del bene e quando, diversamente, è stata attribuita la relativa proprietà ad un solo condomino, che ne può pertanto disporre in via esclusiva.

A tal fine bisogna ricorrere innanzitutto all’analisi della definizione di parte comune dettata dall’art. 1117 c.c., che deve essere letta tenendo altresì conto dell’orientamento giurisprudenziale, intervenuto nel corso degli anni per meglio identificarne e ampliarne la casistica, anche in considerazione della specifica conformazione dello stabile condominiale e, nel caso di specie, del terrazzo.

Partendo quindi dal dato normativo, l’art. 1117, comma 1, n. 1 c.c. stabilisce che in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune sono oggetto di proprietà, per l’appunto, comune fra tutte le unità del condominio.

Vige quindi nel nostro ordinamento il c.d. principio di presunzione legale di parte comune, che trae fondamento dal rapporto strutturale o funzionale del bene con l’edificio e che si sostanzia sia nella destinazione all’uso comune del bene, sia nell’attitudine oggettiva dello stesso al godimento collettivo.

Scorrendo il primo punto dell’elenco contenuto nel citato articolo si legge testualmente che tra le varie parti comuni vengono ricompresi i tetti e i lastrici solari.

Chiunque sia proprietario di un appartamento facente parte di un complesso condominiale può agilmente verificare che questa disposizione di legge è di prassi genericamente richiamata nel regolamento condominiale oltre che nell’atto di compravendita delle singole unità abitative, ove viene precisato che nella vendita è compresa, tra gli altri diritti, la quota proporzionale sulle parti comuni del fabbricato quali risultano dall’art. 1117 c.c., dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio.

Per dare risposta al nostro quesito iniziale bisogna anche considerare che, negli anni, lo sviluppo dell’edilizia e soprattutto la diversa conformazione strutturale degli edifici hanno portato la Corte di Cassazione ad interrogarsi sulla natura o meno condominiale di altre parti comuni dell’edificio non elencate nell’art. 1117 c.c. e a estendere ad esse il principio di presunzione legale di parte comune dettato dalla stessa norma.

Nello specifico e per quanto qui interessa, la giurisprudenza di legittimità è giunta a stabilire che al tetto sono assimilabili, e quindi ricompresi tra i beni condominiali, il lastrico solare (già incluso tra i beni condominiali dall’art. 1117 c.c.) e la terrazza, proprio perché questi ultimi due beni svolgono come il primo la funzione di copertura dello stabile condominiale (ex multis: Cass. Sez. II n. 5848/2007; Cass. II n. 3676/2006).

Con particolare riferimento alle varie tipologie di terrazzo, l’evoluzione giurisprudenziale in materia ha incluso tra i beni di cui all’art. 1117 c.c. la terrazza c.d. a livello, che rappresenta la superficie scoperta posta al di sopra di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, che svolge la funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti e che, come tale, è necessaria all’esistenza del fabbricato (ex multis: Cass. n. 32808 del 9 novembre 2021; Cass. civ., sez. II, 6 settembre 2019, n. 22339; Cass. civ., sez. II, 23 agosto 2017, n. 20287; Cass. civ., sez. VI-2, 14 settembre 2017, n. 21340; Cass. civ., Sez. Un., 7 luglio 1993, n. 7449).

Con tali pronunce è stato quindi esteso alle terrazze in questione il principio della presunzione legale di proprietà comune disposto dall’art. 1117 c.c., confermando quindi che questo tipo di terrazza costituisce a tutti gli effetti di legge parte comune del condominio, fruibile da parte di tutti i singoli condomini, che ne possono disporre un uso paritetico.

Ciò implica che in base a quanto disposto dall’art. 1102 c.c., che regolamenta l’uso della cosa comune, ciascun condomino potrà servirsi del terrazzo condominiale purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Ciò chiarito, occorre considerare che la presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini del bene non è vincibile con qualsiasi prova contraria.

In proposito e sempre con riguardo al nostro caso, è stato infatti chiarito che tale presunzione non può essere superata dalla semplice circostanza che alla terrazza a livello si acceda da un appartamento contiguo al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata o che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri.

Per derogare alla presunzione legale di bene condominiale l’art. 1117 c.c. richiede la sussistenza di uno specifico requisito: con l’espressione “se non risulta il contrario dal titolo” si intende una formale pattuizione, di natura contrattuale avente forma scritta, trattandosi di beni immobili, che stabilisca che la titolarità o l’uso del bene è sottratto alla proprietà o al godimento comune tra condomini e attribuita in via esclusiva ad un singolo condomino.

Tale deroga potrebbe essere contenuta, ad esempio, nell’atto costitutivo del condominio, che, per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali, può contenere l’attribuzione della proprietà o dell’uso esclusivo del terrazzo a favore di un singolo appartamento, che di prassi e per conformazione dell’edificio, coincide con quello posto all’ultimo piano.

E’ altrettanto possibile che l’assemblea condominiale decida di deliberare la modifica della destinazione della cosa da comune a bene esclusivo di un singolo condomino.

Anche in questo caso la modifica, per poter validamente spiegare effetto, dovrà però necessariamente rivestire la forma di atto notarile, con rogito che dovrà essere firmato da tutti i condomini in modo diretto o per procura e con consenso unanime, approvato con delibera, quale condizione inderogabile per trasferire la proprietà o concedere l’uso in capo esclusivo ad un singolo condomino.

In conclusione, la terrazza all’ultimo piano c.d. a livello è da considerarsi bene condominiale fino a prova contraria e cioè salvo che non sia diversamente pattuito da contrario titolo (atto costitutivo del condominio o atto di trasferimento di proprietà e/o concessione di utilizzo esclusivo del bene in capo ad un singolo condomino).

Ovviamente la questione qui affrontata costituisce solo uno dei molteplici casi in cui possiamo incorrere.

La complessità della materia è dovuta principalmente alla vasta casistica di beni definiti dalla normativa e dalla giurisprudenza come di natura comune e all’analisi dei singoli atti che possono invece escludere la proprietà/l’uso comune, attribuendo il godimento esclusivo ad un singolo condomino.

Tanto più che tutti gli aspetti fin qui analizzati assumono certamente rilevanza nei rapporti tanto tra i singoli condomini, si pensi ad esempio ad una delibera condominiale che incide sull’utilizzo o sulla destinazione di un bene comune, quanto nei rapporti con i terzi, come nel caso di trasferimento di un immobile che include una quota proporzionale sulle parti comuni del fabbricato.

In entrambi i casi la corretta analisi sulla condominialità o meno di un determinato bene incide sulla legittimità e validità dei singoli atti che hanno ad oggetto tale bene.

Per questo si rende opportuno la disamina più approfondita di ogni singola fattispecie da parte di professionisti esperti del settore in grado di consigliarvi per garantirvi la miglior tutela dei Vostri diritti.

Avv. Rossella Rebecca Jorio
Studio Legale Notaro e Associati