La vendita di un immobile ereditato sulla base di un testamento annullabile: quali rischi per venditore ed acquirente?

I. Il quesito

Tizio decede lasciando due figli (Caio e Mevio). Con la pubblicazione del testamento, si scopre che Tizio ha nominato -quale erede universale- il solo figlio Caio, escludendo Mevio dalla successione.

Le disposizioni testamentarie di Tizio sono lesive della quota legittima spettante -per legge- a Mevio, ai sensi dell’art. 537 c.c. (che recita: “(…) se il genitore lascia un figlio solo, a questi è riservata la metà del patrimonio. Se i figli sono più, è loro riservata la quota dei due terzi, da dividersi in parti uguali tra tutti i figli”). In base a tale norma codicistica, Tizio avrebbe obbligatoriamente dovuto lasciare a Caio e Mevio i due terzi del suo patrimonio, da dividersi in parti uguali tra loro. Lasciando, tuttavia, tutto il patrimonio al solo Caio, Tizio ha violato la norma in parola, con la conseguenza che Mevio potrebbe far invalidare le disposizioni testamentarie.

Poniamo, ora, che Caio abbia accettato l’eredità e quindi sia divenuto esclusivo proprietario dell’intero patrimonio di Tizio.

Poniamo, poi, che tra i vari beni facenti parte del patrimonio ereditario vi sia un immobile e che Caio sia intenzionato a vendere tale immobile: sarebbe possibile, per Caio, procedere con la compravendita, nonostante le disposizioni testamentarie siano lesive dei diritti ereditari di Mevio e, quindi, siano suscettibili di essere invalidate?

II. La validità delle disposizioni testamentarie lesive della quota legittima

Innanzitutto va chiarito che le disposizioni testamentarie lesive della quota legittima, ossia di quella quota che spetta -per legge- ai legittimari, ex art. 537 c.c., sono di per sé valide ed efficaci: un testamento lesivo della legittima non è quindi nullo ab origine.

Di conseguenza, i legittimari pretermessi -ossia esclusi e/o comunque non contemplati nel testamento (nel nostro esempio, Mevio)- non divengono automaticamente eredi e non acquistano la titolarità dei beni oggetto della massa ereditaria per l’effetto dell’apertura della successione (e quindi della pubblicazione del testamento): per poter acquisire la qualifica di eredi -e, di conseguenza, la titolarità dei beni caduti in successione- i legittimari pretermessi dovrebbero intraprendere una causa giudiziale (che, tecnicamente, si chiama “azione di riduzione”); in difetto, le disposizioni testamentarie -ancorché lesive della legittima- restano valide ed efficaci.

Nel nostro esempio, pertanto, il testamento di Tizio è valido ed efficace: sino a che Mevio non otterrà una sentenza che accolga la sua azione di riduzione, Caio resta l’unico proprietario dei beni ereditari e, quindi, anche dell’immobile che intende vendere. In quanto proprietario esclusivo, Caio ha facoltà di vendere l’immobile: il contratto di compravendita stipulato sarebbe pacificamente valido.

Ciò chiarito, va però aggiunto quanto segue.

III. L’azione di riduzione e i suoi effetti

Abbiamo detto che è facoltà dei legittimari pretermessi esperire l’“azione di riduzione”: nel nostro esempio, Mevio (escluso illegittimamente dal testamento di Tizio) potrebbe ottenere una sentenza del Tribunale che invalidi le disposizioni testamentarie illegittime e che, quindi, gli consenta di ottenere la quota di eredità a lui dovuta per legge (art. 537 c.c.).

È importante precisare che Mevio potrebbe esercitare l’azione di riduzione chiamando in causa solo Caio e non anche i terzi acquirenti dell’immobile, come sovente ribadito dalla Corte di Cassazione (cfr. Cass. Civ. n. 18280/2017).

Ciò posto, se Mevio dovesse procedere in tal senso (e, quindi, esperire l’azione di riduzione), quali conseguenze questa azione avrebbe sull’atto di compravendita nel frattempo stipulato da Caio?

Chiariamo innanzitutto che l’azione di riduzione avrebbe -quale unico effetto giuridico- quello di far decadere le disposizioni testamentarie lesive della legittima (e, quindi, la disposizione mediante cui Tizio ha nominato Caio erede universale) e di far conseguire anche Mevio la qualifica di erede.

IV. L’azione di restituzione e le condizioni per poterla esperire

Nel caso in cui Caio avesse -nel frattempo- alienato a terzi l’immobile ereditato, Mevio -ottenuta la qualifica di erede per effetto dell’accoglimento della sua azione di riduzione- non potrebbe comunque ottenere automaticamente la restituzione di tale immobile dagli acquirenti.

Per ottenere la restituzione dell’immobile, difatti, Mevio (che, a quel punto, sarebbe erede a tutti gli effetti) dovrebbe recarsi nuovamente in Tribunale ed esperire -questa volta- l’“azione di restituzione”, citando in giudizio direttamente gli acquirenti dell’immobile.

L’azione di restituzione è disciplinata dagli artt. 560 e s.s. del Codice Civile.

In particolare, la norma che ci interessa maggiormente è costituita dall’art. 563 c.c., secondo cui se gli eredi (designati in testamento) hanno alienato a terzi l’immobile ereditato, i legittimari pretermessi (esclusi e/o non contemplati nel testamento) possono ottenere la restituzione dell’immobile (agendo contro i terzi acquirenti), ma solo dopo aver preventivamente escusso i beni degli eredi.

In altre parole: una volta che il Tribunale riconosce a Mevio la qualifica di erede, Mevio dovrà -per prima cosa- rivolgersi a Caio e chiedere che sia lui a corrispondergli il controvalore della sua quota di eredità (ossia la quota legittima ex art. 537 c.c.); solo nel caso in cui Caio non possieda disponibilità (beni o liquidità) sufficienti, Mevio potrebbe rivolgersi agli acquirenti e chiedere a questi ultimi la restituzione dell’immobile che hanno acquistato da Caio. Ciò in quanto nel conflitto fra l’interesse del legittimario a conseguire la legittima in natura e l’interesse del terzo a conservare il bene acquistato, è stato ritenuto più meritevole di tutela il secondo: il legittimario non può -quindi- pretendere dai successivi acquirenti la restituzione in natura dei beni costituenti oggetto della liberalità, se può conseguire dall’erede alienante il valore di quei beni.

V. Implicazioni pratiche

Riassumendo: nel nostro esempio, l’atto di compravendita concluso da Caio con gli acquirenti dell’immobile sarebbe valido.

Mevio, dal canto suo, qualora volesse ottenere la sua quota legittima di eredità (ex art. 537 c.c.), dovrebbe citare Caio in Tribunale, chiedendo al Giudice la riduzione delle disposizioni testamentarie lesive dei suoi diritti, ottenendo così la qualifica di erede.

Dopo aver esperito l’azione di riduzione nei confronti di Caio, Mevio -dichiarato erede dal Tribunale- sarebbe legittimato a pretendere -da Caio- la liquidazione della sua quota legittima (ex art. 537 e 563 c.c.).

Solo nell’ipotesi in cui Caio non dovesse possedere le liquidità e/o i beni per far fronte a tale richiesta, Mevio potrebbe chiamare in causa gli acquirenti, chiedendo a questi ultimi la restituzione dell’immobile compravenduto.

La legge, in questo caso, consentirebbe agli acquirenti -al posto di restituire l’immobile- di pagare il controvalore della quota legittima spettante a Mevio (art. 563, comma 3, c.c.).

Sicchè, l’atto di compravendita stipulato da Caio sarebbe “salvo” se:

- Caio avesse disponibilità sufficienti per liquidare a Mevio (che abbia vittoriosamente esperito l’azione di riduzione) la sua quota legittima di eredità;

- gli acquirenti (eventualmente citati per la restituzione) offrissero a Mevio di liquidargli il controvalore della sua quota legittima di eredità.

In difetto, gli acquirenti verrebbero condannati a restituire l’immobile agli eredi e -a quel punto- potrebbero rivalersi su Caio per aver loro alienato l’immobile, nonostante la potenziale annullabilità delle disposizioni testamentarie di Tizio.

VI. I consigli del legale

Alla luce di quanto sin qui esposto, nel caso in cui Vi trovasTe nei panni di Caio, sarebbe consigliabile -prima di vendere l’immobile- raggiungere un accordo con i legittimari pretermessi (ossia illegittimamente esclusi dal testamento). Ad esempio, si potrebbe chiedere ai legittimari pretermessi di rinunciare ad esperire l’azione di riduzione e l’azione di restituzione e -come contropartita- ci si potrebbe impegnare a liquidare loro, una volta alienato l’immobile, il valore della quota legittima di eredità loro spettante.

Nel caso non riuscisTe a trovare un accordo autonomamente, potresTe rivolgerVi ad un avvocato ed avviare una procedura di mediazione, avanti all’Organismo di Mediazione competente per territorio: si tratta di una procedura molto meno dispendiosa di qualsiasi causa giudiziale, che ha lo scopo di trovare una soluzione transattiva della vicenda, con l’aiuto di un soggetto terzo ed imparziale, qual è -per l’appunto- il mediatore.

Tutti i soggetti che prendono parte alla procedura di mediazione debbono essere assistiti da un avvocato e debbono presenziare -assieme ai loro legali- agli incontri calendarizzati dal mediatore.

In concreto, il mediatore farà esporre alle parti il loro punto di vista e infine -sentite le varie posizioni- proporrà una soluzione conciliativa che possa essere accettabile per tutti.

Qualora si addivenisse ad un accordo, il mediatore redigerebbe un verbale positivo, mettendo nero su bianco il contenuto dell’accordo raggiunto: tale verbale avrebbe il valore di una sentenza vera e propria e, quindi, una volta sottoscritto, vincolerebbe tutte le parti al suo rispetto.

Nel caso, invece, Vi trovasTe nei panni dei potenziali acquirenti, il nostro consiglio è quello di accertarVi sempre della provenienza dell’immobile: qualora appurasTe che l’immobile che staTe per acquistare sia pervenuto al venditore sulla base di un testamento annullabile (in quanto lesivo della quota spettante agli altri legittimari), sarebbe opportuno -prima di rogitare- pretendere dal venditore la garanzia che l’immobile non dovrà -in futuro- essere restituito alla massa ereditaria e/o che il venditore possiede liquidità sufficienti a far fronte alle eventuali richiesti dei legittimari pretermessi.

Avv. Cristiana Cereda - Studio Legale Notaro e Associati